Cronesta - Developerské projekty v Praze

Výhodná investice v nejisté době? Nové developerské projekty v Praze

Covid citelně zahýbal realitním trhem. Objem investic do nemovitostí v České republice se oproti předchozímu velmi silnému roku loni celkově snížil na polovinu, tedy na 1,493 miliardy korun, a ve střední a východní Evropě celkově trh spadl celkem o třetinu, jak dokládají čerstvá data z analýzy poradenské společnosti JLL. Netýká se to ovšem bytů na prodej, kde je trend opačný.

Zatímco zájem o nákup nových kancelářských nebo retailových prostor (o hotelech nemluvě) logicky poklesl, investice do obytných prostor v Česku v roce 2020 oproti předchozímu roku pětinásobně vzrostly. Lépe na tom byly snad už jen logistické parky a průmyslové zóny, kde vzrostly desetinásobně. Zájem byl především o nové byty v Praze nebo v Brně, respektive o bytové projekty v Praze, které developeři nabízejí v předprodeji. Na tomto objemu se nepodílely ani zdaleka tolik případy pořízení bytu za účelem vlastního bydlení - co se týče koupě nemovitostí pro potřeby osobního užívání, jsou v dnešní době horkou komoditou především rekreační objekty, hlavně ty na horách. Především menší byty jako 2+kk nebo 2+1 v novostavbě představují v nejistých časech výhodný způsob uložení peněz. Jde o bezpečnou a dostupnou investici, kde se dá očekávat, že cena takových nemovitostí i nadále poroste.

Vedle snahy ochránit svůj majetek vhodnou investicí a zhodnotit úspory v nejisté době se na realitním trhu projevilo i to, že se byty na prodej staly pro zájemce dostupnější. Neznamená to ovšem, že by pandemie covidu-19 ceny bytů srazila - přispěly k tomu ale rekordně nízké úrokové sazby a také zrušení daně z nemovitosti. Mnoho zájemců tak nechávalo koupi nového bytu až na druhou polovinu roku, kdy toto opatření vešlo v platnost. Získat hypotéku bylo loni celkově snadnější než dříve. Zatímco ještě loni na jaře musel dát zájemce 20 % ceny nového bytu ze svého, nyní mu při koupi nového bytu na hypotéku stačí složit jen 10 % ceny a zbytek splácet.

Zlevňování bytů se nedá předpokládat ani do budoucna. Očekávaná krize možná na krátko sníží ceny starých bytů v panelových domech nebo v neatraktivních lokalitách, ty nejžádanější nemovitosti, mezi které nyní patří například byty s předzahrádkou, ale na ceně neztratí. Vzhledem k váznoucí výstavbě a nedostatku nových bytových projektů v Praze bude i v době největšího polistopadového propadu ekonomiky ještě dlouho převažovat poptávka nad nabídkou.

Byty na prodej nebo pronájem - co se nyní více vyplatí?

Zvažujete koupi bytu? Realitní trh se změní. Vyplatí se více pronájem nebo hypotéka? V nabídce budou byty u metra, byty u cyklostezky i s předzahrádkou.

Mít vlastní bydlení se především v současné krizové situaci, kterou nikdo neočekával, ukazuje jako velká výhoda. Mnohé rodiny vlivem opatření kvůli pandemii nového koronaviru zasáhl nenadálý výpadek příjmů a splácet hypotéku je pro ně obtížnější. Ale na druhou stranu jde o peníze, které investujete do vlastního a tak se vám zhodnotí.

Obecně vzato, pokud dosáhnete na hypotéku a cena měsíční splátky je nižší než výše nájmu v dané lokalitě, koupě vlastního bytu se vám vyplatí. Výhodou nájemního bydlení oproti tomu je, že přestěhováním se můžete v průběhu života pružně reagovat na měnící se potřeby rodiny. Do nájemního bydlení v dnešní době u nás i na západ od našich hranic směřuje čím dál více rodin, které si hypotéku nemohou dovolit. A nájmy v důsledku úměrně tomu rostou.

Kdo má nyní zájem o byty na prodej, měl by zpozornět. Podle aktuálních údajů bank (Fincentrum hypoindex) v posledních měsících platilo, že lidé si pořizovali stále dražší nemovitosti. Únor 2019 byl po únoru roku 2017 na trhu realit dokonce druhým nejúspěšnějším obdobím v historii. Vlivem pandemie podle expertů sice nejspíš ceny bytů neklesnou, ale vzít si hypotéku by mělo být mnohem dostupnější.

Lidé se ovšem budou obávat příchodu ekonomické recese, budou řešit problémy spojené s výpadkem příjmů a pořizování nového bydlení proto často odloží na později. Dá se tak očekávat, že se zbrzdí i budoucí výstavba nových bytových projektů. Na dračku proto půjdou ty stávající, jež už dostaly od úřadů zelenou.

Zejména v Praze je stále obtížné získat povolení pro výstavbu nových developerských projektů. O novostavby a byty, které již na trhu jsou, tak bude čím dál větší zájem. Kdo chce nyní investovat, právě nemovitosti budou dle odborníků jednou z nejvýhodnějších cest.

Z hlediska lokality je největší zájem tradičně o byty u metra, výhodou je blízkost parků, cyklostezek a v kurzu budou stále více i byty s předzahrádkou. Roste poptávka po menších bytech typu 1+kk nebo 2+kk, které se dají snáze pronajmout, protože jsou svou dispozicí vhodné jak pro jednotlivce nebo mladé páry, tak i jako startovací byty pro menší rodiny nebo bydlení pro lidi v důchodovém věku.

Jak správně vybrat nový byt v Praze

Jak z bytů na prodej vybrat ten, který je pro vás nejvhodnější? Pomineme-li teď důležité aspekty, jako je podoba kupní smlouvy, jestli je cena za byt odpovídající a jaké podmínky si prodávající klade, měli bychom při koupi nového bytu vzít v potaz několik základních faktorů.

Lokalita

Zatímco mnoho věcí uvnitř bytu si můžete v případě potřeby upravit a přestavět, jeho lokalitu nezměníte. Dopravní dostupnost, občanská vybavenost, dostatek zeleně či kulturní vyžití bývají nejdůležitějšími faktory, záleží ale samozřejmě na vašem životním stylu a preferencích. Jsou v okolí bydliště potřebné obchody, školy nebo školky? Jak daleko to budete mít k lékaři? Zaparkujete u domu? A dostanete se domů hromadnou dopravou, i když zrovna nebudete mít k dispozici auto?

Tradičně je vyšší poptávka po bytech u metra nebo na tramvajové lince, žádanější jsou samozřejmě byty u parku a v poslední době také u cyklostezky. Mít vše potřebné v dosahu se vyplatí. I když se postupem času změní vaše životní situace a byt vám již nebude vyhovovat, na atraktivním místě jej pak snadněji pronajmete.

Před koupí bytu se také doporučuje nahlédnout do územního plánu, abyste za pár let nebyli překvapeni, kde že jste se to usadili. Kde dřív bývala klidná zeleň, může být klidně naplánovaná výstavba skladové haly nebo kancelářského komplexu.

Velikost není vše

Údaje o počtu metrů čtverečních nemusí o skutečné velikosti bytu vypovídat vše. Důležitější, než toto číslo, je především dispozice prostoru a rozložení místností. Pokud je byt architektonicky špatně řešený a nejde využít každý jeho kout, jsou vám metry čtvereční k ničemu. Zavádějící je tento údaj například u půdních bytů, kde kvůli šikmým stropům nelze veškerou plochu plnohodnotně využít.

Pokud chcete v novém bytě sami bydlet a nejen ho pronajímat, zvažte, jaké máte životní plány za pár let. Mít pokoj navíc se vyplatí, nejen když plánujete rozšířit rodinu. Dobře poslouží i jako pracovna či tělocvična. Při koupi nového bytu se také vyplatí přihlédnout k tomu, zda má dostatek úložných prostor jako jsou komory nebo šatny, jestli k němu patří také sklep nebo garáž.

Umístění bytu

Byty v přízemí bývají kvůli hluku z ulice a nedostatku světla levnější, než ty ve vyšších patrech. Nemusí to být ale pravidlem. V kurzu je teď prodej bytů s předzahrádkou, která je plnohodnotnou alternativou slunné terasy. Zajímejte se také o orientaci bytu či jednotlivých pokojů. Balkon směrem na západ slibuje dlouhé letní večery na vzduchu, naopak pokud si rádi přispíte, orientace ložnice na východ vás asi nepotěší.

Zvažte také, jak vypadají společné prostory domu. Například pro rodiny s malými dětmi, seniory nebo hendikepované může být rozhodující i přítomnost výtahu i jeho velikost. Důležitým faktorem také pro většinu lidí je, je-li přímo v domě nebo před ním možnost parkování. Zejména v hustě obydlených oblastech Prahy či ve staré zástavbě je to bývá velmi složité.

Starý dům nebo novostavba?

Jednou z věcí je, za jakou cenu byt pořídíte, další je ale výše pravidelných nákladů. I zdánlivě levný byt se vám tak může prodražit, je-li dům špatně izolován, okna protahují a na stěnách se drží vlhkost. Všímejte si při koupi i těchto detailů a dívejte se spíše po nízkoenergetických bytech.

Výhoda při koupi starého bytu je, že je již prověřen časem. Poptáte-li se v okolí, sousedé vám můžou napovědět, jaká jsou pro a proti. Ve prospěch starého bytu může hrát lokalita, ve skříních ale může skrývat mnoho kostlivců. V jakém stavu jsou rozvody, stoupačky, výtah, okna a vůbec samotný dům? Není v plánu nějaká rozsáhlá rekonstrukce, která by vám znepříjemnila život? I novostavby mohou vyrůst ve výhodně položených lokalitách, v Praze se rozvíjí výstavba například v oblasti Vysočanské, Kolbenovy a v přilehlém projektu Rokytka.

Trendy v moderním bydlení: funkční interiér a byty s předzahrádkou

I letos je stále v kurzu funkčnost a střídmost. V bytě musí být dostatek světla a prostoru, křiklavé barvy a kýčovité dekorace jsou passé. Tradiční rozdělení jednotlivých místností už dávno není pravidlem.

V interiéru dobře funguje propojení obýváku a kuchyně – vznikne tak pohodlný společenský prostor pro potřeby rodiny i setkání s přáteli. Architekti nových delevoperských projektů rovnou myslí na funkční využití jednotlivých místností a vedle designu vybavení i na jeho hospodárný provoz a jednoduchou údržbu. Nízkoenergetické byty pak pracují s úsporou energie a chytrým vytápěním.

Funkčnost nade vše

Žádné zbytečnosti, designéři sází na čistý funkční styl. Úložné prostory se dají skrýt do stěny, židle a stolky je možné zasunout do sebe nebo použít zároveň jako odkládací prostor, postele lze v menších bytech přes den složit, aby zbylo více prostoru pro pohyb. Stále více lidí si v bytě vyčleňuje místo pro cvičení, posilovací stroje už nejsou doma nic neobvyklého. „Kancelářský koutek“ pro práci z domova již bývá samozřejmostí.

Domácí spotřebiče už toho dávno dovedou mnohem více, než byl jejich původní účel. Propojení s mobilními aplikacemi umožňuje naprogramovat jejich práci na dálku. I v této oblasti lze do budoucna očekávat ještě velký vývoj.

Mít doma kousek přírody

Ve městě je ideální pořídit si byt s předzahrádkou nebo velkou terasou. Ale pokud tuto možnost nemáte, nezoufejte. Dobrý pocit v interiéru pomůže navodit i použití přírodních materiálů. Dřevo je moderní kombinovat se sklem, kovem i surovým betonem. Světlé barvy prostor opticky rozšiřují, působí čistším a uklizeným dojmem.

Mezi odstíny letos hraje prim pastelová mentolově zelená, hodí se jak na stěny, tak na nábytek, doplňky a bytové textilie. Barvou roku, již vyhlašuje každoročně společnost Pantone, je však klasická modrá (odstín Pantone 19-4052). Obě barvy působí uklidňujícím dojmem a vnesou do vaší domácnosti klid a pohodu.

Kupujete nový byt v Praze? Zařiďte si ho chytře

Systém chytré domácnosti vám zajistí komfortní bydlení i bezpečnost. Pod kontrolou máte jednoduše provoz celého domu nebo bytu i spotřebu energie.

Před dvaceti lety by to ještě znělo jako scénář nějakého sci-fi filmu: přicházíte domů z práce, místo hledání klíčů stačí pohlédnout do kamery či přiložit palec na čidlo. Při vstupu do bytu se automaticky rozsvítí světla, začne hrát hudba, nebo se dokonce napustí vana… Po cestě jste si objednali nákup podle seznamu, který vám v průběhu dne nahlásila lednička, prádlo máte vyprané a usušené, robotický vysavač uklidil za vás.

V mnohých nových bytových projektech v Praze už je dnes toto vše standardem a některé domácnosti toho dokážou ještě více. Brzy by mohly například i sledovat váš zdravotní stav. Chytrá domácnost plní rozličná přání svých obyvatel, poskytuje jim vysoký komfort, stará se o jejich bezpečí a zároveň je úsporná, protože kontroluje a reguluje spotřebu energií. To je směr, kterým se vyvíjí moderní bydlení.

Zatímco nízkoenergetické byty musejí vyhovovat přísným normám, označení domu nebo bytu termínem „smart home“ splnění žádných daných pravidel nevyžaduje, a tak se na trhu objevují různé varianty tohoto řešení od levných přídavných zařízení, která koupíte v e-shopu a sami napojíte na spotřebiče, až po kompletní infrastrukturu, jejíž odborná instalace probíhá už při výstavbě domu. V nabídce bývá jak kabelové, tak bezdrátové řešení. Developerské projekty, které nabízejí byty na prodej ještě před samotnou výstavbou, mohou klientům umožnit, aby si do svého budoucího domova nechali toto vybavení instalovat ještě před dokončením finálních stavebních prací.

Základem smart bydlení je propojení všech elektronických zařízení do jedné mobilní aplikace, takže je máte pod kontrolou, ať už jste kdekoliv. Čím více spotřebičů a dalšího vybavení bytu spolupracuje, tím lépe. Chytrá domácnost dokáže ušetřit mnoho energie tím, že automaticky ovládá vytápění, klimatizaci, osvětlení a provoz spotřebičů. Elektrické rolety, žaluzie nebo markýzy se samy nastavují podle toho, kolik světla je v místnosti, stejně tak reaguje i vytápění. Podobně funguje i péče o zahradu – trávník se automaticky zavlažuje podle údajů vyslaných z domácí meteostanice, systém se stará například i o bazén. V zimě pak nemusíte z cest odhrabovat sníh, protože se chodník v mrazu sám vytápí.

Systém dokáže identifikovat jednotlivé členy domácnosti a přizpůsobit jim jednotlivá nastavení. O bezpečnostním aspektu nemluvě – že program pozná, kdo je u dveří nebo zobrazí osobu u dveří na obrazovce, je to nejmenší. Sofistikovaná řešení dokážou třeba také simulovat přítomnost osob v bytě, pokud by se do něj snažila dostat cizí osoba nebo předcházet nebezpečí požáru či poničení vybavení bytu. Alarm i kamery jsou napojeny na bezpečnostní službu. Při odchodu z domu není třeba kontrolovat, zda jste vypli všechny spotřebiče a všude zhasli. Stačí zmáčknout jedno tlačítko a vše se vypne automaticky. Chytrá domácnost vám zkrátka zjednoduší život.

Nízkoenergetické byty šetří vaši peněženku i životní prostředí

Nízké provozní náklady jsou jedním z nejdůležitějších kritérií při pořizování nového bytu. Pokud bydlíte v nízkoenergetickém bytě, můžete na nákladech za energie ušetřit tisíce korun ročně oproti starému bytu stejné velikosti. Spotřeba může být díky tomu klidně až desetkrát nižší.

Potřebný objem energie na vytápění, ohřev vody, větrání, osvětlení či chlazení - to vše určuje, do které z energetických tříd stavba náleží podle náročnosti (na stupnici A až G). Od roku 2009 je nutné tuto skutečnost u každé novostavby uvádět na takzvaných energetických štítcích.

Například stavba spadající do energetické třídy B odpovídá stupni „velmi úsporná“ a její roční spotřeba energie na vytápění musí být menší než 50 kWh na metr čtvereční. To je hraniční hodnota, do níž ještě mluvíme o takzvaných nízkoenergetických domech či bytech. Nové bytové projekty v Praze, které nabízí společnost Codeco, tyto parametry splňují.

VHODNÁ IZOLACE

Jedním z důležitých faktorů, který rozhoduje o energetické náročnosti stavby, je vedle kvalitních stavebních materiálů především vnější zateplení pláště domu. Vhodná izolace zajišťuje minimální tepelné ztráty. Obávat se, že byste protopili více, pokud máte velkou prosklenou terasu, se ale nemusíte. Únikům tepla totiž účinně zabrání i správně zvolená okna, případně dveře. Skla s více vrstvami (ideálně trojskla) zamezují nejen tepelným ztrátám, ale zároveň také izolují venkovní hluk.

Na střechu domu lze umístit solární kolektory, které vyrábějí energii, díky níž je možné například ohřívat vodu. Dům je pak částečně soběstačný a šetří životní prostředí.

CHYTRÁ VÝMĚNA VZDUCHU

Výměnu vzduchu v bytě, jeho čištění a současně vytápění zajišťuje v nízkoenergetických bytech takzvaný systém rekuperace. Co se za tímto složitým názvem skrývá? Jde jednoduše o zpětné získávání tepla. Takový způsob výměny a ohřevu vzduchu snižuje energetické ztráty, již by jinak vznikly například větráním. To v bytě probíhá automaticky - do interiéru proudí čerstvý vzduch, i když jeho obyvatel neotevře okno.

ZDRAVÉ PROSTŘEDÍ

Jak to funguje? Přes rekuperační výměník se čerstvý vzduch nasátý zvenku ohřeje a do bytu proudí již vyčištěný přes filtry, prostřednictvím průduchů umístěných například v podlaze. V takovém bytě je proto ideální vlhkost vzduchu a také se v něm méně práší, což uvítá nejen vaše peněženka a životní prostředí, ale i vaše zdraví. V interiéru se díky tomu netvoří plísně, navíc běžně používané prachové filtry je možné doplnit například pylovými, což ocení především alergici.

Developerský projekt Výhledy Rokytka brzy nabídne nové byty v Praze

Vysočany má mnoho lidí stále mylně za zapomenutý industriální okraj Prahy, už dávno tomu tak ale není. Strategicky položené místo plné zeleně slibuje pohodlné bydlení v nově vznikající čtvrti.

Genius loci prázdných továrních hal se zalíbil umělcům, kteří je využívají jako ateliéry, galerie i místa ke konání kulturních akcí a sídlí tu také filmová studia. Přímo v bývalém areálu někdejšího strojírenského podniku ČKD se nachází i nový rezidenční developerský projekt Výhledy Rokytka, který tu položí základy nově vznikající čtvrti Emila Kolbena, jež skloubí novou moderní výstavbu s kouzlem industriální architektury.

I navzdory tomu je oblast Vysočan plná zeleně. Revitalizace okolí říčky Rokytky proměnila tuto část Prahy 9 v příjemné místo obklopené parky, kam je možné chodit na vycházky, sportovat i trávit čas s dětmi. Nakoupit můžete v nedaleké Galerii Harfa u O2 Arény či v nákupním centru Fénix na Vysočanské, sportovní vyžití nabízí vedle nové cyklostezky s fitness prvky například také nedaleký bazén se slanou vodou v Hloubětíně.

Rezidenční projekt Výhledy Rokytka nabízí byty u metra Kolbenova a Vysočanská, odkud je to do centra Prahy hromadnou dopravou téměř čtvrthodinka. Také autem je oblast dobře dostupná, leží nedaleko pražského okruhu a v ceně každého bytu je i garážové stání. I na kole se odsud všude dostanete pohodlně – byty leží přímo u cyklostezky. Většina z nich má předzahrádku či terasu s neobvyklým výhledem na Prahu.

Ve dvou novostavbách nabídne společnost CRONESTA, a.s. na konci roku 2022 k nastěhování celkem 118 bytů různých velikostí od garsonky po šestipokojové či atypické mezonetové byty. Standardem je vybavení od renomovaných světových výrobců, klient má ale v případě včasné rezervace možnost do podoby interiéru zasáhnout podle svých představ a obklady, dlažby, podlahy či vybavení koupelny dotvořit spolu s architekty.

Nové byty v Praze hromadně skupují velcí investoři, chtějí je pronajímat

Ne všechny byty, které se v současné době staví, budou na prodej. Nemovitosti jsou totiž v současnosti jedním z nejvhodnějších způsobů, kam investovat peníze, a tak se na ně v poslední době více zaměřily fondy, banky nebo finanční skupiny. Dopředu nakupují celé bytové projekty, které se developeři teprve chystají stavět a chtějí pak vydělávat na jejich pronájmech.

I když se na trhu nemovitostí v poslední době uvolnilo mnoho bytů, které dříve majitelé pronajímali na platformách jako je AirBnb, stále roste zájem o byty v novostavbách. Banky v loňském roce dokonce zaznamenaly rekordní zájem o hypotéky. Skladba koncových zákazníků developerů se ovšem proměňuje. Vedle jednotlivých fyzických osob, které si nové byty pořizují za účelem vlastního bydlení, je čím dál více lidí nakupuje jako investici. Ve velkém je začaly nakupovat také investiční fondy, finanční skupiny, banky nebo pojišťovny.

Poptávka po vlastním bydlení přitom stále převyšuje nabídku, ačkoliv jejich pořizovací ceny rok od roku stoupají. Jen v Praze se ročně postaví zhruba pět tisíc nových bytů, zatímco by jich bylo potřeba minimálně dvacet tisíc. Developeři letos díky enormnímu zájmu nabídku ještě rozšíří. Pokud se jako zájemce o koupi bytu v novostavbě porozhlížíte po jejich portfoliu, je dobré si uvědomit, že ne všechny byty z jejich nabídky, které se nyní staví a později se dostanou na trh, budou na prodej. Čím dál větší počet developerských projektů je již dopředu určen k pronájmu. Důvod je nasnadě - analytici očekávají, že o nájemní bydlení bude čím dál větší zájem a jeho ceny, především v Praze, ještě porostou.

Zatímco někteří developeři volí variantu, že byty, které stavějí, v budoucnu pronajmou sami, jiní nabízejí k prodeji celé bytové domy různým fondům, které je plánují pronajímat posléze. Je to oboustranně výhodná situace – investor výhodně nakoupí a developer si tím zajistí jednodušší a rychlejší zafinancování stavby. Nabídka dostupných nových bytů na trhu se tak ale pro případné zájemce z řad fyzických osob zúží. Většina bytů, které jsou aktuálně ve výstavbě, už dopředu zná svého majitele. Například společnost Cronesta nabízí v projektu Výhledy Rokytka všechny byty přímo k prodeji a tři čtvrtiny z nich už jsou rozebrané.